GEIG & EPBD: Was sind Vorverkabelung, Leitungsinfrastruktur und Ladeinfrastruktur?

Wir übersetzen das Behördendeutsch: Was Sie gesetzlich bauen müssen, was es kostet und wo die Unterschiede liegen.

Wenn auf der Eigentümerversammlung das Wort „E-Mobilität“ fällt, sehen viele Verwalter und Beiräte vor allem eines: Fragezeichen und hohe Kosten. Dabei ist es gar nicht so kompliziert – wenn man die „Behördensprache“ einmal ins Deutsche übersetzt.
GEIG, EPBD, Vorverkabelung, Leitungsinfrastruktur, Ladepunkte: Wer soll da noch durchblicken? Viele Eigentümer wissen nicht genau, was sich hinter den technischen und juristischen Fachbegriffen versteckt. Wir räumen mit dem Begriffswirrwarr auf und erklären ganz einfach und mit Bildern, was damit gemeint ist. Das verschafft ihnen das nötige Wissen für eine gute Diskussion und Entscheidung.
Dies ist ab 2026 nochmal relevanter, da in den ersten Monaten des Jahres neue, schärfere Regeln aus der EU gelten (Stichwort EPBD). Dazu hat die Bundesregierung im Masterplan Elektromobilität eine umfassende Förderung angekündigt.

Das Begriffs-Chaos entwirrt: Die 3 Stufen der Technik

Hier liegt das größte Missverständnis. Es gibt drei technische Ausbaustufen. Wenn Sie diese unterscheiden können, sprechen Sie auf Augenhöhe mit.
Im deutschen GEIG wird nur zwischen Leitungsinfrastruktur und Ladeinfrastruktur gesprochen. Die EU kennt zusätzlich noch den Begriff Vorverkabelung. Höchste Zeit also, hier Transparenz zu schaffen:

Stufe A: Leitungsinfrastruktur (Der „Leere Weg“)

Das ist oft das Minimum, das das veDas ist oft das Minimum, das das Gesetz (oder GEIG) verlangt..
Was ist das? Es ist die reine bauliche Vorbereitung. Wir schaffen Trassen, in denen später Kabel liegen könnten.
In der Praxis: Es sind Leerrohre im Boden, Wanddurchbrüche oder Kabelrinnen an der Decke. Auch im Zählerschrank ist Platz reserviert.
Wichtig: Es liegt noch kein Stromkabel darin! Es ist nur der Platzhalter.
Vorteil: Es ist die günstigste Variante und kann oft mit anderen Arbeiten mit erledigt werden. Auch braucht man dafür nicht zwingend eine Elektrofachkraft.

Leitungsinfrastruktur Leerrohr in Tiefgarage

Ein Parkplatz ist nicht gleich Parkplatz. Je nachdem, wo Ihr Auto steht, sieht die Leitungsinfrastruktur anders aus.

Szenario Tiefgarage

Hier sind keine Erdarbeiten nötig. Die Technik wird meist sichtbar „Aufputz“ an der Decke oder Wand montiert.

Kabelrohre: Auch sie zählen zur Leitungsinfrastruktur. Sie werden oft statt Kabelrinnen oder ergänzend dazu installiert (z. B. für den Weg von der Kabelrinne zur Wallbox am Parkplatz). In das leere Rohr können durch eine Elektrofachkraft einfach die passenden Kabel eingezogen werden (siehe Bild oben)
Die Kabelrinne: Statt geschlossener Rohre kommen hier oft offene Gitterkörbe (Kabelrinnen) an der Decke zum Einsatz. Dazu kann entstehende Wärme von den Kabeln einfacher an die Umgebung abgegeben werden als in geschlossenen Systemen wie Leerrohre.
Die Wanddurchbrüche: Um von einem Raum in den anderen zukommen, wird eine Kernbohrung vorgenommen. Ein oft übersehenes Detail. Wenn Kabel durch Wände in den nächsten Brandabschnitt (z.B. Treppenhaus oder Heizungskeller) gehen, müssen diese Löcher feuerfest verschlossen werden. Dazu gibt es verschiedene Materialien, z.B. festgestopfte Mineralwolle oder spezielle Schäume. Setzen, verschließen und verändern von Brandschutzschotten dürfen nur durch speziell geschulte Personen durchgeführt werden – das ist Ihre Lebensversicherung im Brandfall. Entsprechend hoch sind die Kosten, es fallen Kosten im Bereich ca. 500-1.000€ pro Brandschutzschott an. Ein normaler Durchbruch kostet hingegen ca. 150-250€ für eine Kernbohrung.

Leitungsinfrastruktur Kabelrinne in Tiefgarage

Szenario Außenstellplatz

Hier sieht man keine Technik – sie liegt unter der Erde.

Tiefbau: Hier muss “schweres Gerät” ran: ein Bagger. Kabel müssen tief liegen (ca. 60–80 cm), damit Frost den Boden nicht anhebt und die Leitungen beschädigt. Sie liegen geschützt in robusten schwarzen Wellrohren.
Leerrohre: Auch hier können Leerrohre, die speziell für die Erdinstallation geeignet und entsprechend robust sind, eingelegt werden. In diese Rohre werden später die passenden Kabel eingezogen. Die Größe sollte daher so gewählt sein, dass alle Kabel durch das Rohr passen.
Das Fundament: Damit die Ladesäule sicher steht, braucht sie ein Betonfundament im Boden, aus dem die Rohre ragen.

Tipp: Wenn Sie Wege oder den Hof neu pflastern, legen Sie immer Leerrohre mit ein! Ein Meter Rohr kostet wenige Euro. Den Asphalt in zwei Jahren wieder aufzureißen, kostet Tausende.

Leitungsinfrastruktur Kabelrinne auf Stellplatz

Stufe B: Vorverkabelung (Das „reine Kabel“)

Was ist das? Alle vorgesehenen Parkplätze sind mit den nötigen Kabeln ausgestattet.
In der Praxis: Die Stromkabel und Datenleitungen sind bereits bis zum Parkplatz gezogen. Die Kabel gehen von einem zentralen Punkt, z.B. dem Technikraum oder einem speziellen Kasten für die Ladeinfrastruktur (Elektromobilitäts-Unterverteilung) zu den Stellen, an denen später die Wallboxen oder Ladesäulen stehen. Sie enden dort meist in einer Blinddose.
Wichtig: Es ist noch keine Wallbox installiert. Aber wenn sich ein Mieter morgen ein E-Auto kauft, muss der Elektriker nur noch die Box anschließen („Plug & Play“).
Vorteil: Spart enorm Zeit bei der Aktivierung, kostet aber initial mehr Material (Kabel. Installationsmaterial, Technik) sowie Arbeitszeit.

Tipp: Da die Vorverkabelung individuell auf das Gebäude angepasst und fest verbunden ist, gehört sie auch zum Gebäude. Daher sollten diese Kosten auch von den Eigentümern getragen werden: also aus den Rückstell

Stufe C: Ladeinfrastruktur (Die „Tankstelle“)

Was ist das? Das fertige System und bereit zum Laden von Fahrzeugen.
In der Praxis: Die Wallbox oder Ladesäule ist montiert und in Betrieb genommen. Es kann mit einem Fahrzeug verbunden und geladen werden.
Wichtig: Hier sollte sichergestellt werden, wie die Strategie für die Ladeinfrastruktur zum Gebäude aussieht. Sollen alle Parkplätze ausgestattet werden und wie soll die Infrastruktur betrieben werden.Das spart Abstimmung und Kosten bei den nächsten Schritten.

Vorteil: Es entsteht ein direkter Mehrwert für die Elektromobilität, da hier auch geladen werden kann. Entsprechend können auch Einnahmen erzeugt werden, wenn der Strom mit den Mietparteien abgerechnet wird.

GEIG Ladeinfrastruktur Beispiel in Tiefgarage

Fazit

E-Mobilität in der Immobilie ist oft weniger kompliziert als gedacht – sobald das „Behördendeutsch“ übersetzt ist. Die wichtigste Erkenntnis für Eigentümer und Verwalter ist die Unterscheidung der drei technischen Ausbaustufen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Verstehen, was man kauft: Es macht finanziell und baulich einen großen Unterschied, ob man nur Leerrohre als Platzhalter verlegt (Leitungsinfrastruktur), bereits teure Kabel zieht (Vorverkabelung) oder fertige Wallboxen installiert (Ladeinfrastruktur).
Sicherheit geht vor: Der Glaube, eine vorhandene rote Industriesteckdose reiche aus, ist ein gefährlicher Irrtum. Sie ist keine legale Ladeinfrastruktur und birgt bei dauerhafter Belastung durch E-Autos Brandgefahr.
Blick in die Zukunft: Mit diesem Basiswissen können Sie in der Eigentümerversammlung auf Augenhöhe diskutieren und teure Fehlplanungen vermeiden. Dies ist besonders wichtig, da ab 2026 mit der EPBD neue, verschärfte Regeln auf Immobilieneigentümer zukommen.
bei einer ersten Kostenindikation hilft unser kostenloser Konfigurator:

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